■不動産売却までの流れ

 お客さまがご希望される不動産はどのようなものでしょうか?

 お客さまのご希望の条件が明確なほど、お客さまのニーズに近い物件に巡り合うことができます。

 お客さまがご重視、ご検討される条件として多いものを挙げてみます。

  • ご希望のエリア・お子さまの学区
  • ご入学やご転勤の時期を考慮した、お住み替えの時期
  • 土地からご購入して新築を建てるか、中古住宅にするかどうか
  • ライフスタイルに合う必要なお広さや間取り
  • 駅・スーパー等の商業施設、病院等の生活施設の利便性や周辺住環境
  • ご購入予算、お支払い可能額の計算、自己資金の有無

 どうしても、不動産というものは、ひとつとして同じものはないものです。よりお客さまのニーズに合う物件に巡り合うためには、お客さまご自身にとって上記のような項目から、必要な条件の優先順位、必須の条件等をご検討しましょう。

 お客さまのご希望されるご購入計画がイメージできてきましたら、物件の情報収集を始めましょう。

 現在の不動産探しには、インターネットが充実しています。

まずは、「Yahoo!」、「athome」などの不動産のポータル(玄関)サイトや、例えば「矢巾 売買」など、「矢巾 中古住宅」など、「ご希望のエリア+お探しの項目」などで検索をしますと、物件情報や掲載不動産の地域の不動産会社のホームページを見てお探しできます。

 まずは、インターネットで、ご希望のエリアに、ご希望の物件があるかどうか、相場観を把握されるのが宜しいでしょう。

 気になる物件がありましたら、不動産会社に電話やメールをして、物件の詳細や物件資料を送ってもらいましょう。また、ご見学をご希望される場合は、特に、中古住宅は居住中の物件が大半ですから、ご希望日時を伝えてお約束を取るのがおすすめです。

 気になる物件をインターネットで探せない場合も、お問い合わせをいただきますと、インターネットに公開できない物件のご紹介を受けられることもあります。これは、特に、不動産売買物件では多いのですが、ご売却活動をしていることを一般に知られたくない売主様もあること、金融機関からの不動産の内々の売買物件情報もあるからです。ですから、このような理由で公開できない物件は、ご希望の物件のニーズを詳しくお伝えされて、ご相談をされますと、良い物件にめぐりあうことが大いにあります。

 そして、他社掲載物件も、不動産会社の情報の多くはネットワークになっていますので、相性の合う不動産会社を見つけて、その会社を通じて、一度にまとめて情報収集をご依頼することが可能で、便利です。

 また、当社では、一般のインターネットや広告に情報をご提供する前に、以前からのお問い合わせをいただいていましたお客さまに、いち早く情報をご提供させていただいたことで、とても良い物件にめぐりあえたと仰っていただいたお客さまはたくさんいらっしゃいます。

 なお、お客さまの中には、不動産会社に詳しくご希望の物件やお名前、ご連絡先をお知らせすることに抵抗をお持ちの方もいらっしゃることと存じます。

 たしかに、「しつこい営業をされるのではないか」など不動産業界には、負のイメージがあるのではないかと思います。事実、不動産営業マンに厳しいノルマを課す会社が多くあります。担当者も成績が上がらないと会社にいづらくなるなど、この業界の抱える体質には大きな問題があると感じまして、その業界イメージは残念ですが、実際にあると思います。

 しかし、当社は、その悪しき古い業界体質に決別をして、起業した会社でございます。「必要とするお客さまだけへの、必要な情報提供」に徹しています。お客さまにとって必要のないしつこい営業をするスタイルはお客さまにとって大変ご迷惑な行為ですし、企業イメージを損ねる大きなマイナスでしかないと当社では十分に認識しています。

 また、当社は多くの営業マンをかかえ、多くの固定費がかかっている会社とは一線を画していることに大きな特徴があります。どうしても、多くの営業マンがいると会社組織の維持のために、厳しい営業ノルマを求める傾向が会社に現れてくるのではないかと思われます。

 当社では、この点、あえて少数で仕事ができるスタッフだけの適正規模の組織を目指していますので、目指すべき会社の方向性は、規模拡大思考の大手不動産会社と根本から全く異なっています。

 そのために、無理な売上を追求する必要が全くなく、それでも日々遅くまで、休みも返上で業務に取り組く中、時に東京で開催される最新の不動産研修セミナーへの参加等もしながら、また、併設の「みなみ行政書士事務所」での法務の仕事もお受けしていますから、やるべきことが全く尽きません。よって、お客さまにご迷惑な営業をする時間など全くどこにもない会社です。

 当社では、自信を持って、お客さまに、ご安心して、お問い合わせをいただけます。信頼していただけるお客さまには、より良い情報を、いち早くお知らせすることが可能です。

 そして、お客さまに、なかなかめぐりあえないような、よい条件を備えた物件に、いち早くご縁があればと心から願っております。

 情報収集・お問い合わせをされましたら、次に不動産会社へご相談にご来店をしてみましょう。特に、不動産のご購入は、多くのお客さまにとって人生の中で数少ない機会で、疑問な点、お聞きしたいことが多くあると思います。

 当社では、特に、不動産売買のお取引が業務の中心とさせていただいておりまして、これまでに何十件もの不動産売買を担当した代表者自らが、具体的なご購入の希望条件、住宅ローン・自己資金等の資金計画、諸費用、さまざまな不動産減税などの税制についてのご案内など多岐に渡る、お客さまが気になるご質問にお応えをさせていただきます。

なお、お客さまには、ご来店前のご一報をいただけますと、よりお客さまへの有意義なご応対をお約束できます。

 と言いますのは、不動産売買のご相談にはなかなか短い時間内で、次のお客さまとのお約束をいただいているタイミングでは、十分にお応えをしきれない部分が否ません。当社では、いつもできる限りのご応対をと考えてはいますが、お客さまへのより適切なアドバイスには、予めお約束をいただき、じっくりとお話をさせていただくほど、お客さまに高いご満足いただけるものとなります。

 特に、不動産売買のご相談は、概して、「会社の大きさ」ではなく、「ご相談を受ける担当者の知識・経験の違い」がお客さまの満足度に大きく影響をいたします。担当者個人のレベルが高いことが必須条件であると考えます。

 これが賃貸物件をお探しの場合と特に大きく異なる点であります。不動産のご購入は、よく「一生に一度のお買い物」と言われますが、よりご満足をいただけるお取引には、不動産会社の担当者が、多くの取引の経験、高度の法律知識等を有していることが欠かせない条件であると思います。

 この点、当社の責任者は、独立前・独立後を併せて、何十件もの不動産売買を実際に経験していること、行政書士という法律家の資格を有することでの安全な不動産取引を行なうためのノウハウを十分に有し、東京での高額な不動産セミナー受講や最新の業界誌をチェックするなど日々研鑽に努め、学んでおります。

 不動産ご購入の際には、いくつかの不動産会社の担当者のレベルを十分に比較して、知識・経験が十分で信頼できる担当者を探して、その担当者に詳しくご相談しましょう。

 どこの不動産会社からご購入をされるかをご検討される際には、不動産売買を業務の中心としている当社もぜひ一度ご来店をされて、選択肢のひとつ加えてください。

 お客さまのお探しの条件がある程度お決まりになりましたら、気になる物件をご見学してみましょう。

 特に、住宅をご見学の場合には、居住中の物件が大半ですから、不動産会社を通じての事前のご見学の予約を取ったり、空家の場合には、鍵の手配をしてもらうなど事前のご準備が必要となります。

 ご見学時には、次に挙げる点などを十分にチェックし、ご検討しましょう

  1. 土地、建物の状態
  2. 駅・スーパー等の商業施設、病院等の生活施設の利便性や周辺住環境
  3. 日当たりや騒音等の状況
  4. 公共インフラの整備状況、建物の付帯設備と不具合の有無
  5. 気に入った物件は、平日の様子、朝・昼・夜の周辺住環境の確認

 この不動産をご購入したいとなりましたら、「ご購入申込」をまず行ないます。買主様は不動産会社を通して、書面にて、ご購入価格、引渡し等、ローンのご利用の有無などの諸条件を不動産会社とご相談の上で意思表示を行ないます。これを基に、不動産会社は、売主様、売主様側の不動産会社との交渉を行い、売買条件が合致すれば、ご契約へと進むことになります。

 住宅ローン等のお借り入れで不動産のご購入をお考えのお客さまは、売主様と売買条件が合致しましたら、「ローンの事前審査」の申込をしましょう。一般に、必要書類の提出から、事前審査の結果が出るのは1~2週間ほどです。

 このローンの事前申込を行われる場合は、住宅ローンに精通した不動産会社の担当者に、必要書類のご案内、各行のローン商品のご紹介、資金計画のご相談を受けられるとスムースです。

 当社では、全日本不動産協会認定の「住宅ローンアドバイザー講座」も受講した代表者が、経験と専門的知識からお客さまへのアドバイスをいたします。

 また、当社では、日頃からお取引のある地元金融機関との信頼関係から、お客さまのご希望ができるだけ叶いますように、金融機関の担当者の方と折衝を行なわせていただいています。これにより、お客さまが直接に金融機関をお訪ねになるよりも、よりご希望が叶い、良い方向に進むようにお手伝いもさせていただけるかと思います。

 売買条件で売主様と合致して、ローンの事前審査が通過しましたら、ご契約の締結の日を定めます。

 日には、まず、不動産売買契約に先立ち、「重要事項の説明」が宅地建物取引主任者より受けます。

 重要事項とは、法律の定めるところにより、不動産売買にあたり不動産会社が買主様に説明しなければならない事項であり、ご購入をお考えの不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の法令制限、契約解除等に関する事項などが記載されています。

 重要事項に記載されている内容は難しいことも多いため、ご不明な点は、その場で宅地建物取引主任者にご遠慮なくお尋ねになりましょう。

 重要事項にご説明後に、「不動産売買契約の締結」となります。不動産売買契約書のご説明が行なわれまして、売買代金、引渡し時期、条件等が契約書には記載されていますので、十分に内容をご理解された上で、売主様とご契約を締結いたしましょう。

 ご契約締結後に、売買契約で合意した手付金を、売主様にお支払いいたします。なお、「手付金」とは、不動産契約の証拠金となるものであり、また、契約締結後一定期間に買主様の自己都合で購入を取りやめたくなった場合には、手付金を放棄することで契約を解除することができます(売主様は、自己都合で売却を取りやめたくなった場合には、受領した手付金を返還するとともに、なおかつ手付金と同額を買主様に支払うことで契約を解除することができます)。

 ご契約時にお持ちいただく主なものを挙げます。

  • 実印
  • ご本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)
  • 手付金(個別の売買契約ごとに売主様・買主様の合意の上で金額が決定されますが、売買価格の5~10%程度が多く、ひとつの目安となります)
  • 印紙代〔売買契約書に貼付する印紙代です。売買金額により異なりますが、例えば、1,000万円を超え、5,000万円以内の価格の不動産売買の場合は、15,000円(平成22年11月現在)となります〕
  • 仲介手数料半金(仲介物件の場合、ご契約時に仲介手数料の半金が必要となります。但し、仲介手数料を含めた諸費用の多くをローンでご用意されるお客さまの場合は、当社の場合は、ローンの決済引渡し時に全額をまとめて申し受けすることもご相談可能です。)

 住宅ローン等のお借り入れのお客さまは、売買契約後に、ローンの事前審査を通過していた金融機関にお借入れの本申込を行います。

 一般に、本審査の結果が出るには、必要書類の提出から、1~2週間ほどです。おおよそ事前審査の結果と同じく、本審査を通過することが多いのですが、新たに別なお借り入れを行なったり、ご勤務先を変えたりしますと、本審査が通過しないことがあります。そして、この場合は、ローン利用が受けられない場合の契約を白紙にできる特約(いわゆる「ローン特約」と言われます)による契約解除条項が、買主の故意または過失によるローンの不承認とされて、ローン特約による契約解除が適用されないことがありますので、十分にご留意ください。

 ローンの本申込時にお持ちいただく主なものを挙げます。

  • 実印(共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもので、共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • 住民票(居住する方全員分)
  • ご本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)
  • 収入証明書類
  • 不動産売買契約書、重要事項説明書
  • 登記簿謄本、公図、測量図、建物図面・各階平面図など

 ローンの本承認を受けますと、ローンの契約(金銭消費貸借契約)を締結いたします。

一般に、ローンの契約から、資金実行が可能となり、残代金決済・お引渡し取引を売主様と行なうためには、1~2週間ほどが必要です。

 いよいよ残代金決済と物件のお引渡しの取引となります。不動産会社を通じて、売主様、登記を担当する司法書士、金融機関との日時調整が行なわれ、残代金決済・お引渡し日が決定となります。

 お取引は多くは、住宅ローンが実行される金融機関で、午前中から始まります。登記を担当する司法書士、銀行による諸手続きが行われ、売主様への残代金の支払いを行い、同時に不動産のお引渡し、鍵・引継ぎ書類などの授受が行われます。

 おおよそ、1~2時間ほどのお時間で完了となることが多いです。残代金決済・お引渡し日は、登記が行われる法務局、金融機関が営業している平日しかできませんので、予め職場のスケジュール調整も行ないましょう。

 残代金決済・お引渡し取引にお持ちいただく主なものを挙げます。

  • 残代金(ローンで融資される分については当日資金実行が行なわれます)
  • 固定資産税・都市計画税の日割清算金
    (引渡し前日までは売主様のご負担、引渡し日以降は買主様のご負担となります)
  • ローン保証料、ローン事務手数料、火災保険料、登記費用、仲介手数料などの諸費用分
  • 実印(共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • 住民票(居住する方全員分)
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもので、共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • ご本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)

 お客さまによっては、ご購入した不動産のリフォームの増改築工事や新築工事が行なわれる方はその後にお引越し・ご入居となりますが、いよいよ待ちに待ったお引越し・ご入居となります。

 役所、学校への届出、郵便物の転送届け、運転免許証の書き換え、車両の車庫証明書の取得など、さまざまお手続きが必要ですので、お忘れなく行いましょう。

 なお、当社でご購入をいただいたお客さまには、他社さんでは一般的ではない特別なサービスをご提供させていただいております。

 それは、「不動産取得税の軽減特例の申請手続き」です。築年数、面積であること、自己が居住することなど、一定の要件に適合することなどさまざまありますが、対象になると思われるお客さま、不動産につきましては、当社併設の「みなみ行政書士事務所」が、お客さまに代わり、無償で申請を行なって差し上げています。

 この知識がなく行なわないと、数十万円単位で不動産取得税の税額に違いがあります。例えば、この手続きを私たちで行なったことで、30万円ほどの不動産取得税が全くかからないで済んだお客さまもいらっしゃいます。

 お客さまにとって、初めてのことで分からない手続きを、数多くのお取引を経験している当社がサポートをし、お客さまの大きなメリットのために、一般の不動産会社にはできないサービスを専門資格によりご提供させていただいております。

 住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)の適用を受けられるお客さまは、対象不動産にご入居した翌年に、税務署に申告をお忘れなくする必要があります。

 また、住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例〔相続時精算課税選択の特例、 住宅取得等資金の贈与のうち1,500万円(住宅取得等資金の贈与を受けた年が平成23年のみである場合は、1,000万円)までの金額について贈与税が非課税となる特例〕等の適用を受けられるお客さまも税務署に申告を必ずお忘れなくする必要があります。

 当社では、お考えのお客様には、制度の概要、適用を受けられる用件などのご案内をさせていただくこともできます(なお、申告書類の作成・税務署へのご提出はお客さまご本人からか、税理士を通じて行なう必要があります。また、個別の税務相談は税理士ではないと行なえませんので、ご了承ください。税理士のご紹介を当社からすることも可能です。)。

 なお、住宅ローン減税のための確定申告にお持ちいただく主なものを挙げます。

  • 登記簿謄本(発行後3ヶ月以内のもので、法務局で取得します)
  • ご購入の不動産の新住所での住民票謄本
  • 住宅ローンの年末残高証明書(融資金融機関に発行を依頼してください)
  • 不動産売買契約書の写し
  • 源泉徴収票(ご勤務先からご発行されます)
  • 認印

 また、住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)の適用を受けるためでの確定申告は一度だけでして、給与所得者の方は、翌年からは、職場での年末調整にて適用を受けるための必要な手続きを行なってもらえます。

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