■任意売買について

  まずは、「任意売買」とは、住宅ローン、不動産担保ローン、事業資金などのお金を銀行・金融機関からお借入れされた方(債務者)が「お給料が減った、リストラにより住宅ローンの支払いが続けられなくなった」、「諸事情で事業の継続が難しくなり、ローンの支払いが続けられなくなった」等の理由で支払いが困難になった場合に、債務者の方と金融機関との間でお話し合いの上、不動産競売の開札前に、任意的(強制的にではなく)に不動産を一般の不動産市場において、一般に売却を依頼されるお客様と同じように、一般のお客様(不動産買取を行なう不動産業者等の法人)へご売却して、ご返済に充てることを意味します。

  お借り入れのご返済の延滞が一定期間続きますと、銀行・金融機関は、不動産競売の申立を行い、裁判所により認められますと、やがて不動産の所有権の差押の登記が行なわれます。そして、一定期間後には、不動産競売物件として、新聞・インターネットに公開され、入札が行なわれて、その結果、最高価格での入札を行なった方が買受人となり、以後、売却許可決定→代金納付→所有権移転登記が行なわれまして、債務者の方は不法占拠という状態になってしまい、不動産からの退去・明け渡しを求められる立場となってしまいます。

  残念ながら、この厳しい経済情勢を背景として、不動産強制競売が著しく増加していることが昨今テレビや新聞等で多く報道されて社会問題となっていますが、一方では、不利益なことが多いと考えられる不動産強制競売を避けて、「任意売却」を行われて、新たな生活のご再建を始められる方も増えていることも、テレビや新聞等で報道も多くされていまして、注目されている動きでございます。



  主なメリットを挙げさせていただきます。

 不動産の市場価格、つまり適正価格での売却できる可能性があることです。一般的に不動産競売となりますと、入札者の多くは不動産・建設関連業者です。業者は、競売不動産の取得後に、不動産市場において、ご購入を検討されるお客さまのニーズに適合するようなリフォーム、権利関係の調整という付加価値を加えて、不動産市場に物件として供給いたします。

  これを行なうためには、登録免許税、不動産取得税、リフォーム費用、銀行からの借入費用、不動産競売での物件取得に伴う諸リスクに見合う利益が加えられることになります。

 よって、不動産をご自分でお使いになるエンドユーザー様が不動産市場でご購入をお考えになる金額よりも、不動産競売での入札価格は低くなる傾向が多いということが一般的です。

  つまり、不動産・建設関連業者に買い受けられることで、市場価格よりもお安くなることが多いと言われる不動産競売の大きなデメリットが、反対に、任意売買で不動産を売却した場合は、売買金額が競売金額より一般的に高くなることが多いのが大きなメリットとなるのです。

  ここまでお読みいただきまして、不動産をどちらにしても手放すなら、
任意売買で高い価格で売れても、不動産競売で低い価格で売れても、
同じではないかと疑問に思われたお客さまもいらっしゃるのではない
でしょうか?

  しかし、両者には、下記のような大きな違いがあるのです。

  それは、売買金額が高くできれば、銀行・金融機関からの残債の大幅な圧縮ができる点です。不動産競売で低い価格で売れたとすれば、多く残債が残ります。

  そして、その残債が圧縮できた結果、その後の債権者の銀行・金融機関とのお話合いにより、残債の返済を毎月比較的無理のない金額で行うことで応じていただける可能性があるのです。

  実は、これは債権者の銀行・金融機関におきましても、不動産競売で低い金額での売却が行なわれて、貸したお金が戻ってくることが少なくなること本来は望んでいないことなのです。貸したお金を少しでも多く回収したいのです。

  また、無理な返済を要求して、所有者(債務者)の方を追い詰めて、自己破産の申立てを行い、法的に免責が決定されて、以後の債権回収が全く図られないことになるよりはずっと良いために応じていただくメリットが債権者の銀行・金融機関におきましてもあるわけです。

 
債権者によっては、交渉により、お引越し費用等にかかる費用につきましても、売却金額から捻出することに応じていただけることもあります。そうしますと、所有者(債務者)の方は新しいお住まいに移り、新しい生活を随分と始めやすくなります。

  もし、これが不動産競売により第三者へ強制的に所有権移転となりますと、法律的には、不動産を不法占拠している状態となり、最終的には、引き渡し命令、強制執行を受けてしまい、時間に余裕がなく、ご自身の意思に関わらず、否応なく退去を断行されてしまいます。また、強制執行、荷物の保管、お引越しのための費用の請求を受けてしまう立場(しかもこの手続きは、裁判所により行われますので、通常のお引越しに比べて高額となることがあります。お見積もりを数社から取って、債務者の方でお安い業者を選べるものとは違いがあります)となります。

  不動産競売の期間入札の時期が公表されていない段階では、競売情報として、新聞広告、インターネットなど一般に公表されていない状況でございます。

  少しでも早く任意売却に向けた動きを行うことで、競売情報として、新聞広告、インターネットにも掲載される前にでも、不動産競売よりも高い金額でのご売却を行い、不動産強制の手続きの取り下げをさせられる可能性が高まります。

  成功しますと、ご近所の方にもほとんど知られずに何らかのご事情でお引越しのためにご自宅をご売却されたものとして認識してもらえることも可能でございます。

  任意売買の売却活動で成約に至った場合の不動産業者が受領する仲介手数料は、銀行・金融機関が売却代金の中から売却のために必要な費用としてみていただけることが一般に多くあります。

  しかも、仲介手数料は、売却活動が成功した場合にのみ、頂戴するものですから、ご依頼の時点での金銭的ご負担は特段必要がございません

  当社で頂戴する、任意売却の報酬は、一般の売買仲介手数料( 3%+6万円)+消費税額の法定手数料のみです。

  任意売買にはメリットが大きくあるといわれていますが、ご注意点がないわけではありません。また、正しいご認識をお持ちいただくために、お話したいこともございます。当社では、メリットだけではなく、デメリットや正しいご認識をお持ちいただくために、主なものも挙げさせていただき、お客さまにご判断の材料としていただきたいと考えております。

  任意売買は、その名のとおり、「任意での売買」ですから、不動産市場において、欲しいと手を挙げる買い手のお客さまが見つからなければ売買は当然に成立しません。対象である不動産、売り出す価格、不動産の諸条件により、時間がかかったり、又は売却が成立しないことも有り得ることです。ですから、必ずしも、債務者の方のご希望に添えることができない場合があります。

 また、銀行・金融機関が任意売却を認めずに、不動産競売での債権回収を望む場合もあります。特に、任意売買を決めてからの売却活動が、銀行・金融機関の競売申立よりも後などの遅いスタートの場合には、認めていただけないことがあります。

  不動産を債務者の方の任意で売却活動を行なうわけですから、債務の延滞から一定期間経過後に、強制的に行なわれる不動産競売とは違い、債務者の方の売却への積極的な意欲と、売却をするために手伝いを行なう不動産業者、銀行・金融機関と良好な関係を持ち、ご協力をいただくことが不可欠でございます。これはお客さまによっては、大変だ、負担だと感じる方があるかもしれません。ただ、これは、不動産競売のデメリットをご認識されて、任意売買をご自身のお気持ちでやると決めた以上は必要な行動・ご協力をいただくことは必然的なことではあります。

  また、個人の方がいきなり初めての任意売買を単独でするのとは違い、知識・経験を有した不動産業者を通じて、売却活動、銀行・金融機関との折衝のお手伝いが行なわれることで、債務者の方のご負担を軽減するのが、私たち、任意売買の仕事に携わるプロの仕事であります。

  始める前から躊躇をさせるのは機会を失うことですので、まずはどんなことが必要かをご相談いただければ、始められる前のご不安は軽減されるものと思われます。

  任意売買で不動産を売却して、ローン、支払うべき税金、社会保険料等の債務がある場合の支払い義務は残ります。

  望ましいのは、任意売買で不動産を売却することで、上記のような債務の支払いも行なえることですが、残念ながら、ローンの残存期間が多い場合や遅延損害金が多くなったり、税金、社会保険料等の延滞があると、売却によっても支払うべき債務全額の返済が行なえない場合も多くあります。

  ただ、任意売買で、不動産競売で想定される価格帯よりも高額で売却することができれば、上記の債務を減らすことができる可能性があります。

  また、債権者とも今後の支払いについては、ご相談をして、返済回数の変更(リスケジュール)などのこれまでの支払条件の変更ができる余地があります。

 ですから、任意売買等の活動を何も行なわないで、最終的に不動産競売になってしまう場合に比して、デメリットということではないものと思われますが、任意売買で不動産を売却するとあとは債務は無くなるという認識は重大な誤解となりますので、お話させていただいたわけでございます。

  連帯債務者・連帯保証人がある場合には、任意売買で、残債が残ると、その返済を連帯債務者・連帯保証人も求められます。

また、任意売買の売却活動のスタートをすることで、連帯債務者・連帯保証人にはその旨が銀行・金融機関から知らされることが一般にあります。

  但し、これは競売なら連帯債務者・連帯保証人に迷惑がかからないということでのデメリットという意味ではありません。むしろ、競売で低い金額での売却となれば、残債の金額が多くなり、また時間が遅くなった分だけ、遅延損害金も膨らみ、かえって、連帯債務者・連帯保証人にご迷惑が多くかかることがあります。

  ですから、住宅ローンの返済が難しくなった場合には、連帯債務者・連帯保証人には、ご迷惑をかけないことはないと考えて、影響をより少なくしてあげるためにも早めの任意売買の活動のスタートが宜しいかと考えます。

  任意売買以外の個人再生という裁判所を通じた個人・個人事業主向けの民事再生手続きが場合によっては利用できて、適している方もあるのではないかと思います。

 また、銀行・金融機関は、住宅ローン等の返済条件変更に従来よりも応じることが多くなっているとお聞きします。

 他には、ご家族、ご親族の方で、状況をお話することで、ローンの返済のお手伝いや不動産を買い取って貸していただける方もいるかもしれません。ご家族、ご親族の方にもご相談してみましょう。

  当社では、仲介手数料を頂戴する仕事を受けたくて安易な任意売買をおすすめするものではありません。

  まず、銀行・金融機関への少しでも早めのご相談、弁護士・司法書士等の法律の専門家や裁判所へのご相談もおすすめもさせていただきます。

  任意売買以外の選択肢もご検討の上で、任意売買の売却活動を行なうのが宜しいと思います。

  但し、いずれにしても少しでも早いことが結果が良い可能性が高まります。できることなら、これらの行動は、ローンの延滞をする前です。

  意思決定・行動が遅くなるほど選択肢は限られてしまいます。

  最後に、当社がこの任意売買支援に取り組む想いをお話させていただければと思います。

  不動産業者として仕事で取り組む以上は、成功時には所定の仲介手数料を頂戴することにはなりますが、当社は、商売だけになればという気持ちで決して仕事をしていません

  当社では、任意売買のご相談も多く受けて、実際に不動産競売を避けて、債務者の方、債権者の銀行・金融機関の方、良い物件をご購入できたという買い手のお客さまなど、関係者様からお喜びのお声をたくさん頂戴いたしております。

  多くの皆さまに喜ばれるこの難しい仕事を達成して、喜ばれて報酬を頂戴するという、不動産のプロとしての大きなやりがいと、不動産に携わる多くの方の想いを実現することへ、ひとりの人間としての良いことをできたという、社会貢献の想いも同時に実現できる素晴らしい仕事だと考えております。

  また、当社では時に、不動産競売手続きにも入札者としても参加をさせていただき、最高価買受人として不動産を購入させていただくこともあり、実際の経験値の高さと知識から、任意売買成功のノウハウにつきましても多分に有しております。

 そして、競売になってしまった方とお会いしたときにも、「あなたに早くお会いできていれば状況がもっと良かったと思う。」というお話を心から本当に多くお話されるのが、本当に印象的です。

  つまり、不動産競売という不利益が多いといわれる手続きを回避する方法があることを早く知ってさえいれば、不動産競売よりも高価に不動産の売却を行うことができることがあり、その後の生活再建がスムースであることを競売になってしまった多くの方が、後で知って残念な思いをされることが多くあるという現実が実務の現場を多く経験させていての率直な感想です。

  当社の不動産売買の責任者である、代表取締役社長の藤原弘道は、独立前・独立後を併せて、百件以上もの不動産売買を実際に経験していること、宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント(公認 不動産コンサルティングマスター)・住宅ローンアドバイザー・行政書士の法律家の資格も有し、不動産業界経験は、10年超を有します。安全な不動産取引を行なうためのノウハウを十分に有し、東京での高額な不動産セミナー受講や最新の業界誌をチェックするなど日々研鑽に努め、学んでおります。

 多くのローンでお困りになっている皆さまへ、不
動産のプロであり、行政書士という法律家の資格も有する人間として、お客さまのお手伝いをさせていただくご縁を頂戴し、社会貢献もさせていただきたいという想いを持って、この任意売買の活動に当社では携わらせていただいております。


  まずは、いち早くご相談をしていただくことが大きな一歩で、今後の生活のご再建お手伝いをさせていただきたいと願っております。

  少しでもお早めのご相談を心よりお待ち申し上げております。

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