中古住宅のオープンハウスの広告などをご覧になったことがあるお客さまは、リフォームされている中古住宅が多いことにお気づきの方も多いかもしれません。

 実は、従来は、中古住宅と言えば、宅地建物取引業者ではない、一般の売主様がお住いのまま、中古住宅のご売却をされている物件が多かったのですが、近年は、不動産の買取を行う宅地建物取引業者が増えまして、中古住宅を一般の売主様から購入し、リフォームを行い、再販されることが随分と多くなってきまして、リフォームがされている中古住宅が多くなっています。

 そして、中古住宅のご購入をお考えのお客さまがリフォームされている中古住宅に慣れていまして、リフォーム前の中古住宅をご覧になりますと、きれいになるイメージが持てない、こんなに汚れているお家には住みたくないと言われてしまいましたり、ご購入するお客さま自身がリフォームを行う場合には一体どのくらい金額がかかるか分からない等をご不安に思われまして、ご購入を躊躇されてしまうことがよくあります。

 しかし、リフォームを行ってご売却活動を行うということを一般の売主様がお考えになった場合には、越えることが難しいいくつものハードルがあるのも事実です。

 それは、一般の売主様には、ご購入をお考えのお客さまがどの程度の金額をかけて、どんな内容でのリフォームをした中古住宅をどのくらいの価格帯であれば気に入っていただけるのだろうか、リフォームの金額が適正かどうかが分からない、信頼してリフォームを依頼できる業者を知らない、資金が必要だから、売却したいのに、リフォーム資金を先行投資する余裕はないですとか、本当に様々なお悩みが出てくるものと思われます。これは普段、不動産売買を仕事としていない一般の売主様には越えることが難しいのは仕方がないことでありました。

 また、リフォームをしないままでの汚れている状態の中古住宅でなかなか売れないのではと諦めて、売却の仲介ではなく、不動産買取業者にお安い金額で買い取ってもらうことも不動産市場でよくあることです。

 さて、当社では、不動産売買を中心業務とする宅地建物取引業者でありまして、中古住宅等の不動産買取も行っていて、リフォームを行って、再販も何度も行っていまして、ノウハウを蓄積してまいりました。

 この当社のプロのノウハウを一般の売主様のためにご提供し、実際に、一般の売主様の中古住宅を当社でのリフォーム資金立替でのリフォームを行って、お客さまにご購入いただいた実績もございます。

 そして、今般いよいよこのサービスを制度化し、「買取保証可能・リフォーム資金立替(最長6ヵ月間)売却仲介」として、多くのお客さまにサービスのご提供をさせていただきたいと決意いたしまして、画期的な商品のリリースを行わせていただきます。

 なお、ご留意事項ですが、このサービスはお客さま、不動産の状況等によりましてはご利用いただくことが出来ませんので、以下にいくつか例示をさせていただきます。

・不動産の差押さえ・仮差押えを受けている場合

・不動産に抵当権・根抵当権などの担保権が設定されている場合[リフォーム資金立替(最長6ヵ月間)売却仲介のサービス]のご利用に当たりましては、6ヵ月間のリフォーム資金の金銭消費貸借契約を担保するためにご売却をご依頼の不動産に第一順位の抵当権を設定させていただくことが条件となりますので、原則としてご利用いただくことが出来ません。但し、第一順位の抵当権が設定されていても、その債権額が当社の不動産の査定価格に比して少額である場合等で例外的にご利用いただける場合もございます。また、このサービスをご利用いただけない場合にも当社でご提供する、建物事前検査付買取保証仲介や通常の仲介サービスをご提供させていただくことも出来ますので、まずはご相談ください。

・エリア・不動産の状況等から、当社規定にて、お買取りが難しい場合

・下記、ポイント3の「建物の事前検査」に適合することができなかった場合

・その他、当社において、このサービスをご利用いただくのが総合的に難しいと判断する場合




さて、このサービスの概要をまずは、簡単に、おおまかな流れを分かりやすく図解いたします。

以下にて、詳細をご説明いたします。


  まずは、お電話やメール等で事前に当社まで、リフォーム資金立替での売却の仲介の依頼を検討していることをお伝えくださいませ。不動産の物件概要をお知らせいただき、その上で、ご面談させていただく際にご持参いただきたい不動産の書類のご案内、ご面談日時・場所をご相談の上でお決めさせていただきます。


 
実際に不動産を内覧させていただきます。中古住宅の場合、築年数や劣化の状況等によっては、リフォームを行い再販するためには多額の費用を要しそうな物件、取り壊して、更地として販売することがおすすめの場合もございますので、まずは内覧をさせていただき、ご質問をさせていただき、目視のレベルでリフォームして販売することが可能そうかかのおおよその判断をさせていただきます(誠に恐れ入りますが、お客さま、不動産の状況等によりましては、当社の規定に合わずに、当社でのリフォーム資金立替での売却の仲介を行うことができないという判断をお知らせさせていただく場合もありますので、予めご了承くださいませ。)。

  また、役所等での不動産物件調査を行います。

  その上で、不動産の査定価格・ご提案のリフォームを行った場合の売却想定価格・もし当社で買い取る場合の買取価格等をご提示し、ご説明いたします。また、目視のレベルでのリフォームの改修提案箇所・金額をお見積りとしてご提示いたします。

  なお、このご説明の際にも、十分にお伝えさせていただきますが、不動産の査定価格・ご提案のリフォームを行った場合の売却想定価格はあくまで当社でのひとつの想定でありますので、実際には、そもそもご成約とならない場合もあれば、その価格よりも安い金額でのご成約となる場合もあれば、高い金額でのご成約となる場合もございまして、結果は実際に売却活動を行ってみないと誰にも分からないことがあるのも不動産売買ではつきものであります。

  そこで、当社の想定がお客さまにおきまして、お客さまにご納得いただけるかどうかが非常に重要なことでありますから、お客さまにご説明をお受けいただきまして、十分にご検討いただきました上で、ご納得をいただけました場合にのみ、このサービスのご提供を開始させていただくものとなります。


  目視のレベルでの改修提案箇所・金額のお見積りをご提示後にお客さまにご承諾をいただけましたら、次に、当社でのリフォーム資金をご提供してのリフォームを実施させていただく上で、既存住宅かし保険に加入できる状態の建物かどうかを、当社が事業者登録を行っている住宅瑕疵担保責任保険法人の株式会社ハウスジーメンの指定する第三者の調査会社による事前検査を実施させていただきます。

  万一、この事前検査により、上記の通常の目視での不動産内覧では把握することが困難な隠れた瑕疵(かしと読みまして、不具合・欠陥のことを意味します。以下「かし」とします)が発見された場合(例:床下にシロアリの被害が見受けられる場合、天井裏に雨漏れの跡が見受けられる場合、耐震性に問題が発見された場合等)には、リフォームの内容として、追加での不具合の改修のご提案もさせていただいたり、不具合の程度によっては、当社でのリフォーム資金をご提供してのリフォームを実施させていただくことが出来ないことをお伝えさせていただく場合もございますので、予めご了承くださいませ。

  また、この事前検査に要する検査料[一例としまして、平成25年7月21日現在、住宅瑕疵担保責任保険法人の株式会社ハウスジーメンの既存住宅かし保険(個人間売買タイプ)で、125㎡未満の一般住宅の場合は、44,330円となります。]は、下記の専属専任媒介契約とリフォーム資金の金銭消費貸借契約を当社と締結していただいた場合には、全額当社負担とさせていただきますので、このサービスをご依頼のお客さまのご負担は原則としてありません。

  但し、例外的に、万一、建物の事前検査により、隠れたかし(不具合・欠陥)が発見されて、不具合の改修のご提案もさせていただいて、リフォーム資金が上記2.の 目視のレベルでのリフォーム改修提案箇所・金額をお見積りよりも高額となり、お客さまからご依頼をお断りしたい場合等や不具合の程度によっては、当社でのリフォーム資金をご提供してのリフォームを実施させていただくことが出来ない場合には、リフォーム資金立替でのご売却の仲介は実施できないこととなってしまいまして、この場合には、通常の目視での不動産内覧では把握することが困難な隠れたかしがあったことに起因してのリフォーム資金立替での売却の仲介は実施できないという事情に鑑みまして、お客さまには、事前検査の検査料の半額のご負担(当社でも半額のご負担をさせていただきます)をお願いさせていただきます(但し、この場合にも、リフォーム資金立替なしでの専属専任媒介契約での通常のご売却の仲介を当社にご依頼される場合には、全額当社負担とさせていただけますので、ご依頼のお客さまの事前検査の検査料のご負担はなくさせていただくことは可能でございます。)。

  なお、このように建物の事前検査の結果、隠れたかし(不具合・欠陥)が発見されてしまうこともありえますので、建物の事前検査を行うことに対して、ご不安をお感じになる売主様もいらっしゃることと思います。

  しかし、例えば、不動産以外で、中古車をご購入される場面を考えてみますと、ご購入を検討する消費者の皆さまは欠陥や不具合がないかとご不安に思われるのが普通のことだと思います。そこで、販売前に車の事前検査が行われ、整備して販売されることが多いですよね。

  このようなご不安は、金額が車よりも高額な取引となることが多い不動産取引の場合には、消費者の皆さまはより強く意識されます。

  そして、これまで中古住宅の流通では、建物の事前検査が行われていないこと、宅地建物取引業者ではなく、一般の方が売主様の不動産をご購入される場合には、一般に無保証であることが多いこと等から、買主様がご不安を感じ、中古住宅を避けて、新築住宅が圧倒的にお選びになられてきたり、不安だからとお安い金額でなければ中古住宅を購入したくないという買主様が多かったという問題点がありました。

  この問題点へのひとつの対策として、現在、中古住宅でも建物の事前検査・既存住宅かし保険に加入することが首都圏などの大都市の大手不動産会社を中心にどんどん普及してきているという流れがありまして、国でも、少子高齢化と空き家の急増等への対策の観点からも、「新築からストック(中古住宅)」重視の住宅政策に転換し、中古住宅流通を新成長戦略のひとつと位置付けて、推進するために議論や減税等の住宅政策なども打ち出している時代へと変化しています。

  このように既に、首都圏などの大都市の大手不動産会社を中心に、中古住宅の建物の事前検査は急速に普及してきているわけですが、やがて、岩手県も含む国全体の中古住宅の流通におきましても、建物の事前検査を行うことが普通のこととして、普及していくものと考えております。

  そして、売主様のメリットとしましては、建物の事前検査で、隠れたかし(不具合・欠陥)が発見されずに、既存住宅かし保険に加入することが出来る不動産として販売することができれば、消費者の皆さまに一定の安心「既存住宅かし保険付」という付加価値のある中古住宅として、リフォームに更に加わる付加価値として、他の中古住宅と差別化することが出来まして、仲介での早く、高めの価格帯でのご成約を目指せる可能性を得られることであると思います。

  また、建物の事前検査を行うことで、買主様が中古住宅をご購入後にお住いになって隠れたかし(不具合・欠陥)を見つけて、売主様が知っていたことではないかとして、責任を問われるリスクも軽減することができることにもつながります。加えて、建物の事前検査の結果、隠れたかし(不具合・欠陥)が分かれば、必要なリフォームを行って、再度の検査に合格することも出来ますし、改修できなかったり、改修をしない不具合もご購入検討のお客さまに知っていることとして正しくお伝えすることによって、それを織り込んだ売買価格・売買契約として、買主様にご理解をいただき、気持ちよくご購入していただければ後日のトラブルをかなり低減させられるというメリットもあるものと思います。

  そこで、建物の事前検査は、売主様にもメリットがあるものと考えられますので、売主様には積極的に建物の事前検査を受けていただきますことをおすすめしたいと思っております。

  当社といたしましては、この消費者の皆さまの意識・国の住宅政策の大きな変化の時代にある今だからこそ、建物の事前検査は、岩手県の不動産業界の中で、まだまだ珍しい試みであると思いますが、当社では、住宅瑕疵担保責任保険法人の株式会社ハウスジーメンに事業者登録を既に済ませていまして、先駆けて、ご提案していきたいと考えております。


  上記3.の建物の事前検査の後に、お客さまにご承諾をいただきましたら、当社との間で3ヵ月間の専属専任媒介契約と6ヵ月間のリフォーム資金の金銭消費貸借契約の2つの契約をご締結いただきます。なお、6ヵ月間のリフォーム資金の金銭消費貸借契約は、無利息でとなりますので、この点、ご安心ください。


  3ヵ月の専属専任媒介契約の売却活動期間が行われます。

  早いご成約を目指して、リフォームがスタートする前に売却活動は開始されます。

  なお、リフォームの内容にもよりますが、通常おおよそ1ヵ月前後の期間はかかるものと思われます。

  そこで、実際には、3ヵ月の専属専任媒介契約の売却活動期間のうち、リフォーム完成後販売期間は残りの2ヵ月前後になるものと思われます。

  この当初の3ヵ月の期間での売却活動でご成約できない場合には、お客さまがご希望される場合には、当社といたしましては、お話合いの上で、改めて、新たにもう3ヵ月間の専属専任媒介契約の締結に応じさせていただくことは可能でございます。

  なお、初めから、6ヵ月間の期間での専属専任媒介契約を締結させていただいての売却活動をしてほしいとお感じのお客さまもいらっしゃることと思いますが、これは、宅地建物取引業法で、3ヵ月以上の媒介契約を締結することが出来ないと法定されていることでありますので、当初の3ヵ月間の専属専任媒介契約期間以上にお客さまがご希望される場合には、当社でも、改めて、新たにもう3ヵ月間の専属専任媒介契約の更改契約を締結に応じさせていただくことは可能ですということとなります。

  当社では、出来る限り、当初の3ヵ月間の専属専任媒介契約期間内の仲介によるご売却を目指します。

  そして、この期間内にご購入を希望するお客さまが見つかりまして、ご契約・決済不動産引渡しとなりましたら、買主様からの売買代金をお受け取りになりまして、その売買代金の中から、リフォーム資金の当社立替分のご精算・リフォーム資金の金銭消費貸借契約を担保するためにご売却の不動産に設定させていただいた抵当権設定費用・抵当権抹消費用、仲介手数料等の諸費用のご精算をいただき、仲介にて取引が終了いたします。

  当社ではこの期間内でのご成約のために、自社での売却活動に尽力することはもちろんのことですが、自社のみで不動産売却情報を囲い込むようなことを決して行わず、当然に、指定流通機構(レインズ)に登録を行い、同業他社様からも容易にお客さまにご紹介させていただけるようにいたします。

  また、お客さまのご承諾を得られましたら、掲載を希望する同業他社様によるインターネット・広告チラシ・不動産情報誌掲載も併せて広く行っていただくことも行わせていただきます。

  このように、当社では、自社での売却活動に加えて、同業他社様のご協力を幅広く得て、お客さまのために不動産の売却のご成功のために必要な不動産情報をオープンにしているスタンスの会社でございますので、ご信頼いただき、お任せくだされば幸いでございます。


  上記の専属専任媒介契約の売却活動期間での売却活動期間でのご成約に至りません場合には、ご売却をご依頼のお客さまには、リフォーム資金の当社立替分のご返済をいただきご精算をしていただきますか、または、上記2.のもし当社で買い取る場合の買取価格をご提示した金額でのお買取りかをご選択いただくこととなります。

  そこで、リフォーム資金立替売却仲介は、最長6ヵ月間という期間を設けさせていただきますが、これもこのサービスをお客さまにご利用いただきます前に十分にご説明し、ご納得をいただいた上でご提供を開始させていただきます。

  また、お客さまへのこのサービスのご提供から6ヵ月間でのご売却に至らず、お客さまがリフォーム資金をご返済いただいてのご精算が難しかったり、ご返済でのご精算をお選びになられない場合には、明細をご提示の上で、上記2.のもし当社で買い取る場合の買取価格から、リフォーム資金の当社立替分・リフォーム資金の金銭消費貸借契約を担保するためにご売却の不動産に設定させていただいた抵当権設定費用・抵当権抹消費用等の諸費用を差し引いた金額をお支払いさせていただきます。そして、お客さまは、予め決めた期限までに、決まった資金を受けとり、不動産のご売却を完了できることとなります。

  このように、当社での買取保証可能という選択肢もご用意させていただくことで、お客さまには、最終的に、ご売却が出来ず、リフォーム資金のご返済も出来なかったというご不安な事態を避けられて、よりご安心感をお持ちいただき、リフォーム資金立替売却仲介を当社にご依頼しやすくなるのではないかと思われます。


  このサービスは、従来の売却の仲介のご依頼、お買取のご依頼以外の、売主様に新しい「第3の選択肢」をご提供いたします。リフォームを行っての付加価値を付けた不動産のご売却をしたいとお考えの売主様のハードルを低くして、ニーズにお応えする新しいサービスであります。

  当社のプロのノウハウを一般の売主様のためにご提供させていただきますので、ぜひ、「買取保証可能・リフォーム資金立替(最長6ヵ月間)売却仲介(中古住宅売買)」のサービスを不動産のご売却をご依頼の多くの売主様にご利用いただければ幸甚でございます。

  また、このサービスにより、既存住宅かし保険が付保できるという安心も付いた中古住宅が岩手県内でも今後多く普及していくことの一助となり、不動産会社としての社会的な貢献にもなればと願っております。

  まずは、ぜひご相談くださいませ。

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