■不動産売却までの流れ

  不動産のご売却は、お客様により、なぜご売却したいのか、どのくらいの金額で、いつまでにしたいのかなど、大きくニーズが異なるかと思われます。

  そして、お客様のお考え、状況により、不動産会社のご提案、ご売却方法は変わります。

  ご売却をお急ぎのお客様、いつまでに現金化しなければならないなどがお決まりのお客様には、「不動産買取」、「仲介」、「買取」以外の「第3の選択肢」であります、「買取保証可能・リフォーム資金立替(最長6ヶ月間)売却仲介(中古住宅売買)」をご提案させていただくことも、当社では可能でございます。


  また、住宅ローンが残っている(「残債」と言います)場合、原則として、残債を売買代金受領時に一括返済できないとご売却をすることができません。

  なお、住宅ローンの支払いの延滞を避けるために、不動産を「任意売買」という方法で、債権者の金融機関と交渉して売却活動を行なうことも場合によっては可能です。任意売買は、知識、経験を必要とする難しい売買なのですが、当社ではこの知識、経験を有していまして、これまでに金融機関との交渉を行なってきた実績がありますので、この場合は売買ができる時間的な成約もありますから、まずはお早めに当社までご相談ください。

  加えて、ご売却に必要な諸費用(抵当権抹消登記費用、仲介手数料、測量費用、譲渡所得税など)の概要もご案内いたします。

 当社では、売主様のさまざまなご質問にお応えし、ニーズを踏まえたご提案をさせていただいております。

  そして、お客様へのご協力のお願いでございますが、出来るだけ、ご来店前のご一報をいただけますと、よりお客様への有意義なご応対をお約束させていただけます。

  と言いますのは、不動産売買のご相談にはなかなか短い時間内で、次のお客様とのお約束をいただいているタイミングでは、十分にお応えをしきれない部分が否ません。当社では、いつもできる限りのご応対をと考えてはいますが、お客様へのより適切なアドバイスには、予めお約束をいただき、じっくりとお話をさせていただくほど、お客様に高いご満足いただけるものとなります。

  特に、不動産売買のご相談は、概して、「会社の大きさ」ではなく、「ご相談を受ける担当者の知識・経験の違い」がお客様の満足度に大きく影響をいたします。担当者個人のレベルが高いことが必須条件であると考えます。

  これが賃貸物件の仲介の場合と特に大きく異なる点であります。お客様にとっては、不動産のご売却は、一生の中でもそう多く経験されることがないのが一般的ですから、よりご満足をいただけるお取引には、不動産会社の担当者が、多くの取引の経験、高度の法律知識等を有していることが欠かせない条件であると思います。

  この点、当社の不動産売買の責任者である、代表取締役社長の藤原弘道は、独立前・独立後を併せて、百件以上もの不動産売買を実際に経験していること、宅地建物取引主任者・不動産コンサルタント(公認 不動産コンサルティングマスター)・住宅ローンアドバイザー・行政書士の法律家の資格も有し、不動産業界経験は、10年超を有します。安全な不動産取引を行なうためのノウハウを十分 に有し、東京での高額な不動産セミナー受講や最新の業界誌をチェックするなど日々研鑽に努め、学んでおります。

  不動産のご売却の際には、いくつかの不動産会社の担当者のレベルを十分に比較して、知識・経験が十分で、信頼できる担当者を探して、その担当者に詳しくご相談しましょう。

  どこの不動産会社にご売却を依頼されるかをご検討される際には、不動産売買を業務の中心としている当社もぜひ一度ご来店をされて、選択肢のひとつに加えてください。

  まずは、ご相談をお待ちいたしております。

 不動産会社にご相談をしまして、ご売却をした場合に、お客様の不動産がおいくらくらいで売れるかをお知りになりたいと思いましたら、不動産の価格査定を依頼しましょう。

 当社では、不動産査定をご希望のお客様には、基本的には、下記の机上査定と訪問査定を組み合わせて、近隣成約事例、売却物件情報も根拠として、ご売却の見通しを示した「不動産査定書兼ご提案書」をご提出させていただきます。

「机上査定」: 

 お客様から、査定不動産についての詳しいお話、お持ちの不動産に関する書類(固定資産税納税通知書、登記簿謄本、公図、測量図、建物図面、建物の建築時の書類一式など)を見せていただき、近隣公示価格・路線価、査定不動産の固定資産税評価額、近隣成約事例、売却物件情報をさまざま勘案し、査定を進めます。

「訪問査定」: 

 机上査定だけでは、査定不動産の個性を加味した査定が難しいものですから、より実勢に近い価格をご提示するためには、訪問査定もさせていただければと思います。

 特に、中古不動産の場合は、不動産の室内内部の状態、維持・管理の程度、付帯設備の確認、雨漏りや火災など物件の過去におきたことの確認、リフォームの有無などをお聞きします。土地の場合は、上下水道管の敷設状況、境界や越境等の確認、接道状況、道路種類の確認、過去の利用状況などをお聞きしながら、見せていただき、査定不動産の売却において増加要因になると思われる点、減価要因になると思われる点を見出します。

 また、査定において、役所による調査、法務局での権利関係の調査等も行なうこともあります。

 当社では、このような手法を組み合わせた丁寧な方法での査定を行い、より実勢に近い不動産の価格査定をさせていただき、ご提案をさせていただくことが可能で、多くのお客様からご評価を頂戴し、ご依頼をいただいております。

 不動産の査定とご提案をお聞きしまして、お客様において、ご納得をいただき、ご売却を不動産会社に依頼したいとお考えになりましたら、売り出し価格、お引渡し条件、売り出しの方法などの詳細を不動産会社にご相談の上で決定し、仲介を依頼しましょう。

 そして、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3種類の媒介(仲介)契約のご説明を受け、お客様に依頼の仕方をご選択いただきます。

 お客様のご意向をお聞きした上で、当社では、さまざまな方法での売却活動をスタートします。

 まず、今までにお問い合わせをいただいていたお客様へのご案内をさせていただきます。当社では、特に、矢巾、紫波、盛岡南エリア近郊で不動産のご購入をご希望されて、ご相談をいただいているお客様がたくさんいらっしゃいます。

 ご希望に近い良い物件が出てきた場合に、早いご連絡をいただき、ご検討をされたいお客様に、いち早くご紹介をさせていただくことで、本格的な売り出し前にご成約いただくことはこれまで当社では多くありました。

 また、「Yahoo!」、「athome」などの不動産のポータル(玄関)サイトに加え、例えば「矢巾 売買」など、「矢巾 中古住宅」など、「ご希望のエリア+お探しの項目」などで検索すると上位にサーチされる当社オリジナルホームページに掲載できます。近年、不動産をお探しになるお客様にとって、インターネットを見ることは極めて普及しています。当社では、多くのお客様が見る機会が高いサイトに投資を行い掲載を行なっています。

 特に、お客様がプライバシーの関係で掲載をご希望でない場合は別ですが、インターネット公開は、現在最も大きな売却活動の方法のひとつになっていますので、おすすめいたします。

 また、ご売却の不動産のエリア近郊に、「数万部単位での大規模な折込広告」を、例えば、有力地域情報誌の「マ・シェリ」での配布と、中古住宅の場合には「オープンハウス」も実施しています。

 これにより、インターネットをご覧にならない比較的ご年配の世帯のお客様にも売却不動産を知っていただきます。

 また、不動産のご購入をお考えのお客様に、実際に中古住宅をご見学できる良い機会だとお感じいただき、多くのお客様にご来場いただき、お申し込みにつながることが多くあります。

 さらに、不動産会社間の情報流通サイト、「指定流通機構(レインズ)」への登録を行なっていまして、自社のみで不動産売却情報を囲い込むようなことを決して行わず広く、当社以外の不動産会社で、ご紹介をしたいお客様がいらっしゃる会社からお問い合わせをいただき、また、こちらから積極的に情報発信を行なっていまして、同業他社様からも容易にお客様にご紹介いただけるようにさせていただいております。

 当社ではこのようないくつもの有効な方法を組み合わせて、ご購入を検討のお客様に情報をご提供し、いち早いご成約を目指した売却活動に尽力させていただいております。

 上記のような売却活動の結果、ご購入を希望するお客様が見つかりましたら、「購入申込書」を頂戴いたします。

 買主様は不動産会社を通して、書面にて、ご購入価格、引渡し等、ローンのご利用の有無などの諸条件を不動産会社とご相談の上で意思表示を行ないます。これを基に、不動産会社は、売主様との交渉を行い、売買条件が合致すれば、ご契約となります。 

 買主様が、住宅ローン等のお借り入れで不動産のご購入をお考えのお客様の場合には、売主様と売買条件が合致しましたら、「ローンの事前審査」の申込が行われますので、その結果をお待ちいただくこととなります。一般に、必要書類の提出から、事前審査の結果が出るのは1~2週間ほどかかります。

 売買条件で買主様と合致して、買主様のローンの事前審査が通過しましたら、ご契約の締結の日を定めます。

 この日には、まず、不動産売買契約に先立ち、「重要事項の説明」が宅地建物取引主任者より受けます。

 重要事項とは、法律の定めるところにより、不動産売買にあたり不動産会社が特に買主様に説明しなければならない事項であり、ご購入をお考えの不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の法令制限、契約解除等に関する事項などが記載されています。

 なお、宅地建物取引業法で、義務付けまでは行われてはいませんが、当社では、売主様側からの仲介の依頼を受けた不動産については、売主様にもご説明することが望ましいとされている「重要事項説明」をできるだけ売主様にもお聞きいただき、売主様にもよりご安心して不動産売買ができるように心がけております。

 重要事項に記載されている内容は難しいことも多いため、ご不明な点は、その場で宅地建物取引主任者にご遠慮なくお尋ねになりましょう。

 重要事項にご説明後に、「不動産売買契約の締結」となります。不動産売買契約書のご説明が行なわれまして、売買代金、引渡し時期、条件等が契約書には記載されていますので、十分に内容をご理解された上で、売主様とご契約を締結いたしましょう。

 ご契約締結後に、売買契約で合意した手付金を、買主様から、売主様にお支払いされます。なお、「手付金」とは、不動産契約の証拠金となるものであり、また、契約で定められた一定期間内に買主様の自己都合で購入を取りやめたくなった場合には、手付金を放棄することで契約を解除することができます(売主様は、自己都合で売却を取りやめたくなった場合には、受領した手付金を返還するとともに、なおかつ手付金と同額を買主様に支払うことで契約を解除することができます)。

 ご契約時にお持ちいただく主なものを挙げます。

  • 実印
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもので、共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • 登記済証(いわゆる「権利証」)または登記識別情報
  • ご本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)
  • 印紙代〔売買契約書に貼付する印紙代です。売買金額により異なりますが、例えば、1,000万円を超え、5,000万円以内の価格の不動産売買の場合は、15,000円(平成22年11月現在)となります〕
  • 仲介手数料半金(仲介物件の場合、ご契約時に仲介手数料の半金が必要となります。但し、仲介手数料を含めた諸費用の多くをローンでご用意されるお客様の場合は、当社の場合は、ローンの決済引渡し時に全額をまとめて申し受けすることもご相談可能です。)

 買主様が、住宅ローン等のお借り入れのお客様の場合には、売買契約後に、ローンの事前審査を通過していた金融機関にお借入れの本申込を行います。

 一般に、本審査の結果が出て、ローンの契約(金銭消費貸借契約)が行なわれるには、必要書類の提出から、2週間前後かかります。

 売買契約締結後には、売主様には、買主さまとの代金決済引渡しの取引に備えるために、必要な準備を行なっていただきます。

 ご売却の不動産に住宅ローンなどの残債がある場合には、金融機関にご連絡をしていただき、不動産売買を行い、買主様から、売買代金を受領する代金決済時にローン金額全額の一括での支払いを行う旨をお話いただき、金融機関に必要な準備をしていただきます。

 また、お引越しや動産の搬出、公共料金の清算などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。

 お引渡しの状態は、契約でお約束した状態にし、代金決済引渡しの取引の日のご相談が買主様から来ることをお待ちいただきます。

 いよいよ残代金決済と物件のお引渡しの取引となります。不動産会社を通じて、買主様、登記を担当する司法書士、金融機関との日時調整が行なわれ、残代金決済・お引渡し日が決定となります。

 お取引は多くは、買主様が住宅ローンをお使いになる場合は、資金が実行される金融機関で、午前中から始まります。登記を担当する司法書士、銀行による諸手続きが行われ、売主様への残代金の支払い、固定資産税の日割精算等が行なわれ、同時に不動産のお引渡し、鍵・引継ぎ書類などの授受が行われます。

 おおよそ、1~2時間ほどのお時間で完了となることが多いです。残代金決済・お引渡し日は、登記が行われる法務局、金融機関が営業している平日しかできませんので、予め職場のスケジュール調整も行ないましょう。

 残代金決済・お引渡し取引にお持ちいただく主なものを挙げます。

  • 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
  • 不動産の鍵
  • 実印(共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもので、共有者、連帯保証人、連帯債務者がある場合は全員分)
  • 登記済証(いわゆる「権利証」)
  • ご本人確認書類(運転免許証、パスポート、健康保険証等)

  売主様は、不動産をご売却された翌年に、税務署に申告をお忘れなくする必要があります。

  特に、居住用不動産をご売却された場合の特例(3,000万円の特別控除、買換えの特例、所有期間が10年超の場合の軽減税率の特例、譲渡損失の繰越控除の特例等)などがあり、適用を受けられたいお客様は必ず確定申告をしてください。当社では、お考えのお客様には、制度の概要、適用を受けられる用件などのご案内をさせていただくこともできます(なお、申告書類の作成・税務署へのご提出はお客様ご本人からか、税理士を通じて行なう必要があります。また、個別の税務相談は税理士ではないと行なえませんので、ご了承ください。当社の顧問税理士をご紹介することも可能です。)。

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