• HOME »
  • ご提案!みなみのシン・既存住宅(中古住宅)売買

ご提案!みなみのシン・既存住宅(中古住宅)売買

大きく変わります!新たな既存住宅(中古住宅)売買のルールとは?

既存住宅(中古住宅)売買の取引ルールが大きく変わることが新聞、インターネットなどのメディアで紹介されはじめまして、消費者の方の注目が高まっています。

一体、どのようなものでしょうか?

これは、平成30年4月から、改正宅地建物取引業法が施行となることで起きる大きな取引のルールの変更のことです。平成30年4月から改正宅地建物取引業法が施行となり、既存住宅(中古住宅)取引のルールが大きく変わります。

既存住宅取引で、宅建業者に、建物状況調査(インスペクション)について、以下の説明が義務付けられます。


①不動産取引の媒介契約締結時
宅建業者はインスペクション業者の紹介が可能かどうかを媒介依頼者に書面で示します。そして、媒介依頼者の意向に応じてあっせんします。

②重要事項説明時
宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明します。

③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況について売主・買主の双方が確認し、宅建業者から売主・買主に書面で交付します。
国は、宅建業者(不動産業者)が、専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促すことで、売主様・買主様が安心して取引ができる市場環境を整備することとなりました。

既存住宅のご売却を検討されるお客さまは、これからの新たなルールの時代での売買を成功させるためには、この変化をよく勉強して、方針をお考えになることが不可欠となっていくでしょう。


これまでの既存住宅(中古住宅)売買と課題

そもそも、これまでの既存住宅売買とはどのようなものだったのでしょうか?

まずは、はじめにお伝えするのは、これまでの既存住宅流通シェアは、国際比較でとても低いものでした。

既存住宅流通シェアの推移
出所 国土交通省(資料)住宅・土地統計調査(総務省)、住宅着工統計(国土交通省)(注)平成5、10、15、20、25年の既存住宅流通量は1~9月分を通年に換算したもの。

出所 国土交通省 報道発表資料

出所 国土交通省

出所 国土交通省

日本での既存住宅流通シェアが少ないことには、以下のような現状や課題がありました。
出所 国土交通省(資料)中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え円滑化に向けた取組について

次に、既存住宅を選ばなかった方の理由をご覧ください。
出所 国土交通省

これからの既存住宅(中古住宅)売買とは?

国は、前述のような従来の「既存住宅」に対する「不安」、「汚い」、「わからない」というイメージを変え、消費者が「住みたい」、「買いたい」と思う、「新しいイメージの既存住宅を市場に供給することを目標としました。
出所 国土交通省 (資料)既存住宅の流通促進に向けて


そして、国は、既存住宅流通の活性化に向けた取り組みとして、既存住宅の望ましい取引モデルを公表しました。
出所 国土交通省 (資料) 中古住宅市場活性化・空き家活用促進・住み替え 円滑化に向けた取組について

新たな既存住宅(中古住宅)売買のルールとは?

国は、既存住宅の流通促進に具体的な施策を急速に講じています。

その中でも特に重要なのは、平成30年4月から施行される改正宅地建物取引業法です。
出所 国土交通省 報道発表資料

既存住宅の取引時に、買主様はその住宅の質に対する不安を抱えています。

一方で、既存住宅は、個人間で売買されることが多く、一般消費者である売主様に広く情報提供を行ってもらうことや隠れた瑕疵(「かし」と読みます。契約時に通常の注意を払っても気づかなかった欠陥のことをいいます)の担保責任を負わせることは困難です。

既存住宅は、住んでみないと欠陥がわからないことも多いものですが、個人の売主様の場合、隠れた瑕疵の責任を負わないとする特約(瑕疵担保責任免責特約)も法律上、有効であり、多くの取引で、瑕疵担保責任の免責または瑕疵担保責任の期間は引き渡しから3ヵ月程度の短期間(売主が宅建業者の場合には引き渡しから2年間)とされていることが多いのが実情です。

そこで、国は、宅建業者(不動産業者)が、専門家による建物状況調査(インスペクション)の活用を促すことで、売主様・買主様が安心して取引ができる市場環境を整備することとなりました。

そして、既存住宅取引で、宅建業者に、建物状況調査(インスペクション)について、以下の説明が義務付けられます。

①不動産取引の媒介契約締結時
宅建業者はインスペクション業者の紹介が可能かどうかを媒介依頼者に書面で示します。そして、媒介依頼者の意向に応じてあっせんします。

②重要事項説明時
宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明します。

③売買契約締結時
基礎、外壁等の現況について売主・買主の双方が確認し、宅建業者から売主・買主に書面で交付します。

ここで、ご留意頂きたいのは、建物状況調査(インスペクション)の実施自体が義務付けられるわけではありません。

しかし、媒介契約時にインスペクション業者のあっせんが可能かどうかを売主様・買主様に示すことになれば、これまでインスペクションを知らなかった消費者の方の意識が高まり、サービス利用が促進されると期待されています。

また、重要事項説明時に、インスペクション結果を説明することで、建物の質を踏まえた購入判断や交渉が可能になり、「既住宅売買かし保険(既存住宅に規定する瑕疵があった場合に、補修費用等を保証する保険で、詳細は後述いたします)」の加入が促進されると期待されています。

さらに、売買契約締結時に、売主様・買主様が相互に現況を確認し、宅建業者から書面も交付されることから、建物の瑕疵をめぐる引渡し後のトラブル低減にも役立つと期待されています。

そして、国は、既存住宅流通市場の活性化を図り、市場規模を平成25年の4兆円から平成37年には8兆円に倍増させる成果指標を示しています。

これから既存住宅(中古住宅)売買で予想される大きな変化

これまでの築年数重視の既存住宅売買に大きな変化が起き、ひとつひとつの不動産のお取引での評価が既存住宅の状態や売主様のお考え方により、これまで以上に違いが生じ、差別化も進むでしょう。

既存住宅の売買に関する大きな変化が世の中にどんどん知られていくことになりますとご自身の住宅を適切にメンテナンスして資産価値を大きく減らさないように維持管理したり、リフォーム、リノベーションを行い、資産価値を高めていくことの重要性が認識されていくと思います。

そして、これまで維持管理に努めてきた住宅の所有者様(売主様)が不動産のご売却をされるときに、積極的に建物状況調査(インスペクション)を行い、さらに既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査に適合して、既存住宅売買かし保険にも加入出来るのであれば、買主様に安心感をお持ち頂き、ご購入の判断をしてもらいやすくなると思います。

反対に、維持管理を怠ってきた既存住宅は、これまでよりもご売却の際に不利になる可能性があります。

売主様が建物状況調査(インスペクション)を何か悪いところが分かるかもしれないからと思って、建物状況調査(インスペクション)を拒めば、情報開示が拡がる既存住宅売買市場において、ご購入を検討するお客さまがこれまで以上に不安に思われるかもしれません。

また、買主様が建物状況調査(インスペクション)をご希望した場合に、売主様が拒めば、買主様はご購入することを止めたり、この調査が出来ないなら不安で、既存住宅売買かし保険にも加入できないことのリスクもあると思われれば、それらを踏まえての値引き交渉が行われるかもしれません。

売主様にとっては、売買がそもそも成立しない、値引きを行わないと売買が成立しないということも予想されます。

もし、買主様のご希望があった後に建物状況調査(インスペクション)を行った場合には、その分、契約までの期間が長くなります。

また、検査で何も不具合の指摘がなければ良いのですが、指摘事項が判明すれば、決まりかけていた売買のご商談が成立しなくなったり、買主様から値引きの交渉が行われたりなど、売買契約の締結へ新たなハードルが出来てしまうかもしれません。

これまでの維持管理を怠ってきた既存住宅は、建物状況調査(インスペクション)によって、不具合の指摘を受けやすく、ご売却の際に補修を行ったり、補修を行わない場合にもその補修費用を織り込んでの売買価格を低くしないと買い手がつきづらくなったりするかもしれません。

以上、まとめます。

良い状況の既存住宅、積極的に建物状況調査(インスペクション)を行い、適合し、さらに既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査に適合して、既存住宅売買かし保険にも加入出来る売主様の不動産は、より売買を有利に行いやすくなる方向
となるでしょう。

維持管理を怠ってきた既存住宅、建物状況調査(インスペクション)を拒んだりするようなお考えの売主様の不動産は、平成30年4月の改正宅地建物取引業法が施行されてからは、相対的に従来よりも売買が行いにくくなったり、お安い売買となったり、時間がかかったりすることになっても何ら不思議なことではありません。

どのような宅建業者にご相談したいですか?

このようなこれまでと、これからの予想をご覧頂きまして、それでは、既存住宅のご売却を検討のお客さまは、どのような宅建業者に相談したいですか?

当社からのご提案です。

実際にこれまでに、複数の既存住宅で、建物状況調査(インスペクション)や既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査をしたことがあり、しかも、その建物検査の基準にも適合して、既存住宅売買かし保険に加入出来たという実績がある宅建業者(不動産業者)を相談者として、お選びになってはいかがでしょうか。


ちなみに、お客さまは、宅建業者なら全てで、建物状況調査(インスペクション)や既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査をこれまでに行ったことがあり、さらには、既存住宅売買かし保険に加入までを仕事として携わったことがあるでしょうと思われているかもしれません。しかし、それは、「間違い」です。

そのエビデンス(根拠)となるデータをお示しいたします。

そもそも、既存住宅売買かし保険の保険加入率ですが、2014年時点で約5%のようです。国は、これを2025年に20%まで引上げることが目標としています(2016年3月の「住生活基本計画」より)。

この低い割合から、既存住宅売買かし保険の宅建業者での取り扱いも一般的ではないことがまずは分かります。

次に、岩手県に関するデータをお示しします。

当社、株式会社みなみ不動産では、実際に、平成29年11月18日に、住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで、登録事業者等のサイトで、既存住宅売買かし保険(宅建業者販売タイプ)の岩手県について検索しました。※.1

そうしますと、平成29年10月31日現在の情報として、既存住宅売買かし保険を取り扱う登録保険法人への登録事業者は53社で、うち、既存住宅売買かし保険(宅建業者販売タイプ)を1件でも利用したことのある業者数は、これまでに22社だけでした。この22社合計での既存住宅の累積の実績数では、63件だけしかありませんでした。

当社では、平成25年に登録事業者となりました。既存住宅売買のかし保険(宅建業者販売タイプ)は、先程の集計で、3件実施していることが住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで検索すると表示されました。

岩手県内に所在して、既存住宅売買かし保険を取り扱う登録保険法人に事業者登録している宅建業者で、既存住宅売買かし保険(宅建業者販売)を付保した累積の実績数では、平成29年10月31日現在、当社は第6位でした(実際にこのホームページを保存していますので、お客さまにエビデンスとしてお見せすることが出来ます)。
※.2

さて、岩手県内での岩手県知事からの免許を受けている宅建業者は、平成29年3月31日現在、614(法人520、個人94)と公表されています。

この他にも国土交通大臣免許の業者もありますが、既存住宅買取を行い、リフォーム、リノベーション後に自ら売主となって、再販を行っている宅建業者は全体の中では少ないと思われます。

しかし、宅建業者が自ら売主となっていても、そもそも既存住宅売買かし保険を取り扱う登録保険法人に事業者登録にさえもなっていないことも多く、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を行い、既存住宅かし保険も付けている宅建業者、累積の実績数がここまで少ないとは、宅建業者である当社でも検索してはじめて知り、率直に驚いたほどでした。※.3

平成25年から、当社が売主となる買取再販の既存住宅には、基本的に(※.4)、当社の負担で、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を受けて、既存住宅売買かし保険に加入する(付保)という方針で販売してまいりました。

当社では、5年間の保険期間で、構造体力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分の瑕疵に最大1000万円が補償されるタイプの既存住宅かし保険を付保し、買主様に安心をご提供することを大切にしてまいりました。


先述の当社の実績は、この小規模な不動産会社での実績としては多いほうかと思われますし、不動産業界の中でも時代の変化や重要性を意識して、先駆けてこれに取り組んできたという企業姿勢について、ご理解頂けるのではないでしょうか。

※.1 既存住宅売買かし保険(宅建業者販売)付保の岩手県内の宅建業者の実績については、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会の次のサイトをご覧ください。
(→http://search-kashihoken.jp/searches/lists

※.2 前述の社数、件数は、既存住宅売買のかし保険(宅建業者販売タイプ)のものであり、既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)は、検査業者での集計であり、宅建業者が個人間売買を仲介し、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を行い、既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)に加入したという件数については、表示されていません。実際に当社では、個人間売買を仲介し、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を行い、既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)に加入した実績も数件ありますが、これが表示されていないのは、既存住宅売買かし保険の制度設計と公表するデータの点からです。

※.3 平成30年4月施行の改正宅地建物取引業法での建物状況調査(インスペクション)と既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査は、別のものであり、調査項目、基準等も重なるものもありますが、異なっているものがあります。しかし、既存住宅売買かし保険を取り扱う登録保険法人の中には、この2つを1回の現場調査でどちらの調査項目も調べて、基準適合の可否も分かるように準備を進めているという動きもあります。

※.4 増築を実施している既存住宅で、増築当時の建築図面、材料の仕様が分からないとの理由で、当社で既存住宅売買かし保険の検査に申し込んだものの検査を行うことが出来ないと保険法人から指摘を受けて検査と保険付保が出来なかったケースがありました。


どのような担当者にご相談したいですか?

そもそも、不動産売買は、高額な取引となりますので、不動産業者の専門性、経験の高い宅建業者を選ぶという視点を持ち合わせることが重要です。

そして、さらには、お客さまの実際の担当者が不動産売買、既存住宅取引の専門性、経験が低い方に「あたって(これは、「はずれて」とも言えそうですが)」しまえば、お客さまのご満足度が低いものとなってしまうことは、容易に想像出来ます。

当社では、先述の実績を積む中で専門知識、経験を蓄積してきました。


そして、不動産売買の担当者もその技能を客観的に証明出来るように不動産・建築業界で注目されている資格も取得いたしました。

当社代表者の藤原は、NPO法人ホームインスペクターズ協会実施の公認ホームインスペクター試験にも合格し、公認ホームインスペクター(平成29年11月26日現在、岩手県内の認定会員は、私を含めて7名でした)の登録も行っております。※.5

当社からのご提案です。

売主様に、現地で最初にお会いするご商談の際でも、平成30年4月施行の改正宅地建物取引業法での建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査の調査項目や考え方をご説明し、それらの検査前でも目視や当社の保有する調査機器も必要に応じて用いて、感じる意見をお話いたします。


そして、それらの検査前に補修を実施することのアドバイスや補修手配のお手伝いも出来ます。

※.5 公認ホームインスペクターは、平成30年4月から施行される改正宅地建物取引業法を前に、不動産・建築業界で注目されている注目資格で受験者も増えています。当社の代表者の藤原が合格した第8回 2016年11月試験は、1714人の受験者中523人が合格で、合格率30.5%でした。詳しくは、NPO法人ホームインスペクターズ協会(https://www.jshi.org/)のサイトをご覧ください。公認ホームインスペクターの岩手県内の認定会員の検索(https://www.jshi.org/search/state_result.php?id=3)も出来ます。

既存住宅(中古住宅)売買で当社を選ぶメリット

既存住宅売買で、当社をお選びになることのメリットをまとめます。

  • 高い意識を持ち、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を受けて、既存住宅売買かし保険を付保してきました。
  • 平成30年4月施行の改正宅地建物取引業法での建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査の調査項目や考え方を知識、現場での経験の中から知っています。
  • 実績、知識、経験というノウハウがあり、資格も得て、常に学び続けている既存住宅売買のプロの宅建業者、担当者が実際にお客さまに応対し、ご提案をしています。

当社では、既存住宅売買のプロの宅建業者として、より多くの方にこのような不動産業界における現状、国も目指すこれからの既存住宅売買の取引の方向、ルールをお知らせしたいと思っております。

そして、既存住宅売買の新たなルールに先進的に対応して、ノウハウを蓄積してきた宅建業者をお選びになることのメリットをお示しすることは、社会的使命であると考えております。

既存住宅売買かし保険とは?

いよいよ、既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)について、詳しく説明いたします。

当社が登録事業者となっています、国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人 株式会社ハウスジーメンの保険商品からご説明いたします。



用語の定義

既存住宅 既に人の居住の用に供した住宅をいいます。ただし、売買タイプの既存住宅かし保険では人の居住の用に供したことのない住宅で工事完了日から1年を経過した住宅を含みます。
小規模共同住宅 階数3以下かつ延べ床面積500㎡未満の共同住宅をいいます。
一般共同住宅 小規模共同住宅以外の共同住宅をいいます。
RC造等 鉄筋コンクリート造、鉄骨、鉄筋コンクリート造または鉄骨造をいいます。
増築工事 基礎を新設する増築工事をいい、既存住宅を水平方向に拡張する工事のほか、離れを新設する工事を含みます。増築保険または増築保険プラスの引受対象となる増築工事は、対象部分に人の居住の用に供する部分を含みかつ階数3以下のものに限ります。
基礎構造部分 住宅の構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分をいいます。
基礎構造部分の新設または撤去を伴う工事 次のいずれかに該当するリフォーム工事をいいます。
①構造耐力上主要な部分の新設または撤去を伴う工事 
②防水層の新設または撤去を伴う屋根または外壁工事
新耐震基準 建築基準法令(昭和25年政令第338号)第3章及び第5章の4に規定する基準をいいます。
耐震診断基準 地震に対する安全上耐震関係規定に準ずるものとして国土交通大臣が定める基準(平成18年国土交通告示第185号)をいいます。
新耐震基準等 新耐震基準または耐震診断基準をいいます。

保険契約の仕組み[売買タイプの場合]

①かし保険とは、契約により売主(請負人)が、住宅取得者(注文者)様に対して負う基本構造部分(リフォーム工事の対象部分)に対する瑕疵担保責任を対象とし、売主(請負人)を被保険者とする保険契約です。
②保険期間中に、引き渡した住宅が基本構造部分(リフォーム工事の対象部分)の瑕疵により基本的な耐力性能または防水性能を満たさない場合(以下「事故」といいます)に、被保険者様が住宅取得者(注文者)様に対して瑕疵担保責任を履行することによって被る損害について保険金をお支払いします。
③被保険者様は、事故が発生した場合は株式会社ハウスジーメンへ事故発生の連絡を行い、株式会社ハウスジーメンによる補修範囲などの査定後に補修を行います。
④住宅取得者(注文者)様は、事故が発生した場合において被保険者様が倒産等により相当の期間を経過してもなお、瑕疵担保責任を履行できないときは、株式会社ハウスジーメンへ直接事故発生の連絡を行い保険金の支払いを請求できます。(直接請求)

【売買タイプ】個人間売買・引渡後リフォーム型個人間売買

利用する人

売渡住宅の検査を行い住宅の瑕疵を保証する事業者様。

対象住宅

新耐震基準等を満たした住宅
※1.一棟売買タイプでは、引渡前または引渡後(引渡後リフォーム型個人間売買の場合のみ)のリフォーム工事により新耐震基準等を満たす場合を含みます。
※2.戸単位売買タイプでは、新耐震基準を満たし、かつ建築確認および完了検査が1981年6月1日以降に行われたことが確認できる住宅に限ります。

保険の概要

売買契約により売主の瑕疵担保責任が免除または短縮されることが多い個人間売買において、売渡住宅の検査をおこない買主に対して瑕疵を保証する事業者様の瑕疵保証責任を対象とする保険契約です。保険期間は1年間または5年間から選択いただけます。

(注)個人間売買保険または引渡後リフォーム型個人間売買保険をご利用いただくには、株式会社ハウスジーメンの検査会社登録が必要です。


●個人間売買のタイプ①(保険の対象)
個人間売買 標準的な既存住宅かし保険(個人間売買)です。引渡前に行うリフォーム工事の瑕疵を保険契約の対象とすることもできます。
引渡後リフォーム型個人間売買 引渡前の検査に加えて、買主が引渡後に行うリフォーム工事の検査を行い、リフォーム工事の瑕疵を住宅の瑕疵と合わせて保証する事業者様の瑕疵保証責任」を対象とします。引渡後のリフォーム工事には、対象住宅を現場検査に適合させるために行う工事を含みます。引渡後リフォーム型個人間売買は、検査を行う事業者様とリフォーム工事を行う事業者様が異なる場合でもご利用いただけます。

●個人間売買のタイプ②(売買の対象)
一棟売買タイプ 戸建住宅および小規模共同住宅ならびに一般共同住宅の一棟売買を対象とする保険契約です。
戸単位売買タイプ RC造等の一般共同住宅の戸単位売買を対象とする個人間売買保険です。現場検査および保険対象の取扱いが一棟売買タイプと異なります。

保険金額等

戸建住宅 共同住宅
保険金額 保険期間5年 1,000万円 1,000万円(1住戸)
保険期間1年 1,000万円または500万円 1,000万円または500万円(1住戸)
※免責金額 1事故につき5万円
※縮小てん補割合 適用ありません(100%)


保険の対象と保険責任期間

区分 保険の対象 保険責任期間
共通 対象住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵に起因して、
①構造耐力上主要な部分が基本的な耐力性能を満たさない場合。
②雨水の侵入を防止する部分が基本的な防水性能を満たさない場合。
③給排水管路が通常有すべき性能または機能を満たさない場合。※1
④給排水設備、電気設備またはガス設備の機能が失われた場合。※2
5年間
または
1年間
リフォーム工事を
保険契約の対象とする場合
対象リフォーム工事に由来する工事の目的物の瑕疵に起因して、
⑤リフォーム工事を実施した部分に著しい不具合が生じるなど、工事の目的物が社会通念上必要とされる性能を満たさない場合。※3
1年間
※1.戸単位売買タイプでは、管理組合が所有または管理する部分を除きます。
※2.一棟売買タイプでは、給排水設備等の担保に関する特約を付帯する場合に保険契約の対象となります。戸単位売買タイプでは対象外です。
※3.一般共同住宅の共有部分に対するリフォーム工事を除きます。
(注)個人間売買・引渡後リフォーム型個人間売買で対象とする「隠れた瑕疵」とは、買主が取引上において一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指し、買主が善意・無過失であることが必要です。新築後の時の経過に応じて住宅に当然に生じる劣化は、通常、隠れた瑕疵には該当しませんので注意してください。

保険申込事業者による検査

事業者様は、加入する保険に応じて所定の時期に瑕疵を保証するための検査を行い、検査報告書を株式会社ハウスジーメンへ提出します。
個人間売買 対象住宅の引渡前※
引渡後リフォーム型個人売買 対象住宅の引渡前と引渡後に行うリフォーム工事の種別に応じてその完了後または施工中・完了後
※保険契約申込後、対象住宅の引渡前にリフォーム工事を行う場合は、工事の着工前および完了後または施工中・完了後

現場検査

保険に加入するためには、加入する保険に応じて所定の時期に株式会社ハウスジーメンの現場検査を受けなければなりません。
個人間売買 対象住宅の引渡前※1 ※2
引渡後リフォーム型個人売買 対象住宅の引渡前と引渡後に行うリフォーム工事の種別に応じてその施工中または完了後
※1.保険契約申込後、対象住宅の引渡前にリフォーム工事を行う場合は工事の種別に応じてその施工中または完了後
※2.対象住宅の引渡前に行うリフォーム工事を保険契約の対象とする場合は、工事の着工前と工事の種別に応じてその施工中または完了後

保険契約手続きの流れ

(注)保険契約は、売買契約および請負契約の締結前でもお申込みいただけます。
引渡前の現場検査に適合せず、リフォーム工事により不備を是正する場合は、リフォーム工事の施工中または完了後に行う現場検査に適合後、買主の工事完了確認日から保険の対象①~⑤全ての保険期間が開始します。この場合、保険証券交付申請は、工事承認書の交付申請と合わせて行います。

既存住宅現況検査技術者等による保険申込事業者による検査の取扱い

保険申込事業者による検査が次のいずれかの事業者様により行われている場合で、提出された検査報告書により株式会社ハウスジーメンの現場検査と同等以上の安全性が確認できるときは、株式会社ハウスジーメンの現場検査に変えることができます。
①建築士事務所(既存住宅現況検査技術者※である検査員により検査により検査が行われている場合に限ります)
②登録住宅性能評価機関
※既存住宅現況検査技術者は、(一社)住宅瑕疵担保責任保険協会が認定する国土交通省により策定された既存住宅インスペクションガイドラインに準拠した既存住宅現況検査技術者の資格を有する者をいいます。

お支払する保険金について【全商品共通】

お支払する保険金の範囲

費用項目 内容
修補費用 事故を補修するために必要な材料費・労務費その他の直接補修に要する費用(補修に代えて損害賠償金を支払う場合はその損害賠償金。ただし、補修した場合の費用の額を限度とします)
調査費用 事故の補修に直接必要な事故の状況もしくは発生部位または補修の範囲もしくは方法等を確定するための調査費用(株式会社ハウスジーメンが必要かつ妥当と認める者に限ります)
仮住居・転居費用 対象住宅の居住者様が事故の補修のために余儀なくされた補修期間中の仮住居・転居費用(株式会社ハウスジーメンが必要かつ妥当と認めるものに限ります)
その他 被保険者様が株式会社ハウスジーメンの承認を得て支出した争訟費用、第三者に対する損害賠償その他の請求権を保全する費用など

調査費用、仮住居・転居費用

売買タイプ(戸建住宅)、リフォームかし保険 売買タイプ(共同住宅)、大規模修繕かし保険
調査費用限度額
(1住宅・1事故あたり、1共同住宅・1事故あたり)
補修金額の10%
この額が10万円に満たない場合は10万円とし、50万円を超える場合は50万円とします。ただし、実費を限度とします。
補修金額の10%
この額が10万円に満たない場合は10万円とし、200万円を超える場合は200万円とします。ただし実費を限度とします。
仮住居・転居費用限度額
(1住宅・1事故あたり)
50万円
ただし、実費を限度とします。

お支払する保険金の計算式

(注)リフォームかし保険は(保険の対象となる補修などの損害額)+調査費用+仮住居・転居費用-免責金額

保険金をお支払いできない主な場合

次に揚げる事由により生じた損害に対しては保険金をお支払いいたしません。
下記は、免責事由の一部でありすべてではありません。詳細は各保険の普通保険約款・特約をご参照ください。


①保険契約者、被保険者もしくはこれらの下請負人もしくは受託者、対象リフォーム工事の請負人もしくは下請人、住宅取得者(買主)/注文者またはこれらの者と雇用契約のある者の故意または重大な過失
②洪水、台風、暴風、暴風雨、せん風、たつ巻、豪雨もしくはこれらに類似の自然現象、または火災、落雷、爆発、航空機の落下、変乱、暴動、騒じょう、労働争議等の偶然もしくは外来の事由
③土地の沈下。隆起、移動、授動、軟弱化、土砂崩れ、土砂の流出もしくは流入または土地造成工事の瑕疵
④対象住宅の虫食いねずみ食い、対象住宅の性質による結露または瑕疵によらない対象住宅の自然の消耗、摩耗、さび、かび、むれ、腐敗、変質、変色もしくはその他類似の事由
⑤植物の根等の成長または小動物の害
⑥対象住宅以外の財物の減失もしくはき損または対象住宅その他の財物の使用の阻害
⑦給排水設備、電気設備またはガス設備の瑕疵により、当該設備の機能が失われたことによって生じた給排水設備、電気設備およびガス設備以外の設備または対象住宅の減失またはき損
⑧給排水設備、電気設備またはガス設備の製造者または販売者が被保険者に対して法律上または契約上の責任(保証書または延長保証制度に基づく製造者または販売者の責任を含みます)を負担すべき瑕疵
⑨対象住宅または対象リフォーム工事に採用された工法に伴い対象住宅に通常生じうる雨水の侵入、すきま、たわみ等その他の事象
⑩対象住宅の著しい不適正使用または著しく不適切な維持管理
⑪被保険者が不適当であると指摘したにもかかわらず、住宅取得者(買主)/注文者が採用したまたは採用させた設計・施工方法または資材の瑕疵
⑫この保険契約の締結後に行われた対象リフォーム工事以外の対象住宅のリフォーム工事(瑕疵担保責任の履行による修補を含みます)またはそれらの工事部分の瑕疵
⑬戦争、外国の武力行使、革命、政権奪取、内乱、武装反乱、その他これらに類似の事変または暴動
⑭地震もしくは噴火またはこれらによる津波
⑮核燃料物質の放射性、爆発性その他の有害な特性またはこれらの特性による事故
⑯石綿、石綿の代替物質、石綿を含む製品または石綿の代替物質を含む製品の発ガン性その他有害な特性


既存住宅かし保険加入の買主様のメリット

既存住宅売買かし保険は、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を受けて、調査基準に適合し、既存住宅売買かし保険を付保する(保険に加入する)ことで、既存住宅に規定する瑕疵があった場合に補修費用等を保証する保険です。

検査料、保険料には、保険法人、物件、保証内容等により異なりますが、通常、10万円前後となることが多いです。

前述のように、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を行い、既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)に加入することは、買主様の「不安」、「わからない」を低減して、一定の調査を行った既存住宅として、安心感、保証を得られて、既存住宅の売買が行われやすくなることです。

また、国では、既存住宅売買かし保険の普及を促すため、税制改正も行っております。

かつては、耐火建築物以外(木造戸建等)では、築20年超、耐火建築物(マンション等)では築25年超では、多くの住宅税制の減税措置を受けることが出来ませんでした。

それが平成25年4月から、住宅ローン減税、登録免許税や不動産取得税の特例、住宅取得資金に関する贈与税の非課税措置、マイホームの買換え特例などの住宅税制における築年数の要件をなくす方法に「既存住宅売買かし保険への加入」が盛り込まれました。

平成25年当時、当社では、この住宅税制の減税措置を知ってからすぐに登録申請を行い、既存住宅売買かし保険の登録事業者となっています。

そして、当社では、これまで制度を学び、実際にご提案して、買主様が既存住宅売買かし保険への付保を行ったことで、行わなかった場合と比べて、数万円から数十万円単位での住宅税制の減税措置を受けられたという実績があります。

当社の代表者がファイナンシャル・プランナー(AFP、2級ファンナンシャル・プランニング技能士)であることも有利な住宅税制の減税措置を学び、買主様にご提供したいという意識につながっています。

既存住宅売買かし保険に加入することで得られる安心感、保証に加えて、買主様に住宅の住宅税制の減税措置を受けられることも大きなメリット
です。※.6

反対に、買主様にこれを適切にお知らせしないことは、「買主様に損をさせる」可能性すらあるとも言えるのではないでしょうか。※.7

※.6 住宅税制の減税措置は、各税制の他の要件を満たさないと適用を受けられませんし、買主様によって、適用できる税制の違い、不動産の固定資産税評価額、買主様の所得によって金額にも大きな違いがあります。お客さまも十分にご留意し、お調べになってください。また、税務署、税理士にもご確認も行ってください。

※.7 当社で過去に参加したセミナーでは、買主様が引き渡し後に既存住宅売買かし保険を知り、住宅税制の減税措置を後から受けられないことを知り、引渡し前に建物状況調査(インスペクション)を行い、既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)に加入したかったとして、売買を仲介した宅建業者の責任を問うというトラブル事例も実際に発生しているとお聞きしたこともありました。


既存住宅かし保険加入の売主様のメリット

前述の買主様の大きなメリットのある既存住宅となることは、他の競合する既存住宅との差別化を図り、買主様によりお選び頂きやすい既存住宅となることであり、売主様も大きなメリットを享受できることになります。

売主様もご自身の物件を魅力のあるものとすることを積極的に目指す時代になったと言えるのではないでしょうか?

ぜひ、以下にご提案する買主様に積極的選ばれる不動産の売主様となることを目指してみませんか?

当社で詳しくご説明と円滑なお手伝いをさせて頂きます。


売主様・買主様へのご提案【対象物件への当社費用負担での建物状況調査(インスペクション)+既存住宅売買かし保険の検査・付保】

前述までのように、平成30年4月施行の改正宅地建物取引業法での建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査、既存住宅売買かし保険付保は、売主様、買主様に大きなメリットがあり、お客さまに、当社独自の仕組みとして、ご提供出来ないかを既存住宅売買かし保険の制度を知ってからずっと考え続けてきました。

しかし、現場での経験から、売主様、買主様のいずれかからの建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査、既存住宅売買かし保険付保のご依頼には、知識、経験、費用等の点から、ハードルが高いと感じてきたのも事実です。

そこで、当社では、新たに平成29年12月より、次の対象物件に、当社での調査料・検査料・既存住宅売買かし保険の保険料負担(保険法人、物件、保証内容等により異なりますが、合計では、通常は10万円前後)での平成30年4月施行の改正宅地建物取引業法での建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査、既存住宅売買かし保険の付保を始めました。※.8

  • ①築25年以内の既存戸建専用住宅であること。
  • ②売主様にスキームをご説明し、ご理解の上での当社と専任媒介契約を締結すること。
  • ③当社での現場確認を経た上での建物状況調査(インスペクション)+既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査を実施すること。(当社で、調査料・検査料は、負担いたします。)
  • ④建物状況調査(インスペクション)に適合、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査に適合した上で、既存住宅売買かし保険を付保すること。(当社で、既存住宅売買かし保険の保険料を負担いたします。)

元々、建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査は、売主様、買主様のいずれかが希望しても良いものですし、また調査料、検査料、既存住宅売買かし保険の保険料負担も誰が負担しても良いものという仕組みです。

しかし、そもそもこのような仕組みが以前からあったのにも関わらず、普及してこなかった理由には、プロである宅建業者自身がこの仕組みを勉強できていなくて、しかも不動産取引にあたっての円滑なスキーム(計画・体系・枠組み)をご提供できていなかったことが大きかったものと思います。

そこで、当社では、この蓄積したノウハウを活かして、まずは、築25年以内の既存戸建専用住宅を対象に、その売主様にこれらのスキームをご説明、ご理解の上での当社と専任媒介契約を締結していただき、当社での現場確認の上での当社費用負担での建物状況調査(インスペクション)+既存住宅売買かし保険付保の可否の建物検査に適合する物件を対象に、既存住宅売買かし保険を付保して、買主様とご契約・お引渡しすることから始めさせて頂きます。

これにより、対象物件をご紹介する当社、対象物件のお客さま(売主様、買主様)、その対象物件を買主様に仲介する他の取引業者様も含め、世の中に良好な既存住宅が流通することになるメリットは、まさに「三方よし」の既存住宅売買のお取引と考え、この仕組みでのお取引をどんどん増すことを目指します。

※.8 当社での現場確認や建物状況調査(インスペクション)に適合、既存住宅売買かし保険付保が可否の建物検査での適合が難しいと判断された既存住宅については、必要な補修(売主様負担)を行ってまでの適合を目指すのかどうか、現状のままでの売買を行うかなどを綿密にご相談させて頂き、売買の方針、価格をお決めすること等の状況に応じてさまざまなご提案をいたします。

最後に~既存住宅売買への取り組む想い~

当社では、手間を惜しまずに買主様へのメリットをご提供する宅建業者は、売主様にとってもメリットもご提供できる宅建業者となることと信じて仕事をしております。

最後に、不動産業界で働いていて、これまで、平成30年4月から施行される改正宅地建物取引業法で実施される建物状況調査(インスペクション)、既存住宅売買かし保険が普及してこなかった背景として、率直なところ、感じていることをお話いたします。

それは、宅建業者の中には、不動産を売買することが仕事であり(それはもちろん大切な仕事なのですが)、お客さまに建物状況調査(インスペクション)や強制ではなくあくまでも任意の保険である既存住宅売買かし保険を紹介すること、住宅税制の減税措置をお知らせして、必要な手続きをするということは、手間のかかることであり、「そもそも仕事ではない(知識不足でよく分からない、その手間に掛ける時間を他の1件でも多くの仕事をしたほうが良い、宅建業者のメリットが乏しいなどでしょうか。)」という意識もあったのではないか?ということです。

当社では、お客さまが不動産を売買する際に、このように学んできたことをお伝えし、お取引に関係するお客さまがお喜びになるサービスをご提供することは、プロとしての大きな喜びであり、やりがいのある「仕事」のひとつです。

ぜひ、ご賛同頂けるお客さま(売主様、買主様)、取引業者様と皆さまが良くなる素敵なお取引をご一緒に目指しましょう。

TEL 019-611-0413 営業時間9:00~18:00 定休日:毎週火・水曜

PAGETOP
Copyright © 株式会社みなみ不動産 All Rights Reserved.